Katasterwert und Referenzwert
Hast du Zweifel über die Unterschiede zwischen dem Katasterwert und dem Referenzwert? Im Folgenden versuchen wir, sie auszuräumen.
Was ist der Katasterwert?
Der Katasterwert ist ein objektiv festgelegter Verwaltungswert für jedes Grundstück bzw. jede Immobilie und ergibt sich aus der Anwendung der Bewertungsmaßstäbe der zuständigen Gemeinde.
Zur Ermittlung des Katasterwerts einer Immobilie werden im Wesentlichen folgende Aspekte berücksichtigt:
Die Lage der Immobilie, die städtebaulichen Umstände, die das Grundstück betreffen, sowie seine Eignung zur Erzielung von Erträgen.
Die Kosten der materiellen Ausführung der Bauwerke, die Vorteile für den Auftragnehmer, die Honorare der Fachleute und die Steuern, die den Bau, die Nutzung, die Qualität und das Alter der baulichen Anlagen belasten, sowie der historisch-künstlerische Charakter oder andere Bedingungen der Bauwerke.
Die Produktionskosten und die Vorteile aus der unternehmerischen Tätigkeit der Projektentwicklung oder die Faktoren, die in den Fällen gelten, in denen eine solche Projektentwicklung nicht besteht.
Die Umstände und Werte des Markts für den Bodenwert, den Wert des Bauwerks sowie die Produktionskosten und die Vorteile aus der unternehmerischen Tätigkeit der Projektentwicklung.
Der Katasterwert von Immobilien darf den Marktwert nicht überschreiten. Zu diesem Zweck wurde per Ministerialverordnung ein Referenzkoeffizient von 0,5 für den Markt zum Zeitpunkt der Genehmigung und des Inkrafttretens der Bewertungsunterlagen festgelegt. Bei Immobilien mit administrativ begrenztem Verkaufspreis darf der Katasterwert in keinem Fall diesen Preis überschreiten.
Katasterwerte können jährlich aktualisiert werden, indem die von den jeweiligen Gesetzen über die Allgemeinen Haushalte des Staates genehmigten Koeffizienten angewendet werden.
Was ist der Referenzwert?
Der Referenzwert jeder Immobilie dient der Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Steuern auf Übertragungen von Vermögen und auf beurkundete Rechtsakte sowie für Erbschaften und Schenkungen.
Wenn eine Übertragungsoperation einer Immobilie einer dieser Steuern unterliegt, ist der Referenzwert dieser Immobilie die Bemessungsgrundlage der betreffenden Steuer.
Der Referenzwert darf den Marktwert nicht überschreiten; dafür werden bei seiner Ermittlung Abschlagsfaktoren verwendet, sodass seine Verwendung als Bemessungsgrundlage nicht zu einer Erhöhung der Steuerlast führt.
Wenn der angegebene Wert, der gezahlte Preis oder die Gegenleistung über dem Referenzwert der Immobilie liegen, wird als Bemessungsgrundlage der höhere der Beträge herangezogen.
Damit ist der Referenzwert der Immobilie die Untergrenze der Besteuerungsgrundlage für diese Steuern.
Darüber hinaus gilt im Fall der Unterwerfung unter die ITP und AJD in der Modalität der Rechtsakte der ersten Ausfertigungen von öffentlichen Urkunden, die Immobilien zum Gegenstand haben, dass, wenn die Bemessungsgrundlage anhand des Werts dieser Immobilien ermittelt wird, sie nicht unter ihrem Referenzwert liegen darf.
Schließlich, wenn der Referenzwert in der Steuer, die den Erwerb einer Immobilie belastet, die Bemessungsgrundlage gebildet hat, wird er bei der Anwendung der Regel zur Bestimmung der Bemessungsgrundlage der Erbschaftsteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) berücksichtigt, der gegebenenfalls eine Unterwerfung zugrunde liegt. Daher kann der Referenzwert den Vermögensteuerpflichtigen nur in Bezug auf Immobilien betreffen, die ab dem 1. Januar 2022 erworben wurden, in keinem Fall das bereits bestehende Vermögen.
Unterschiede zwischen Katasterwert und Referenzwert
Der Katasterwert von Immobilien wird, sofern zutreffend, durch die Gesetze über die Allgemeinen Haushalte des Staates aktualisiert und dient als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer auf unbewegliches Vermögen (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Es handelt sich um eine geschützte Angabe, daher wird sie nicht veröffentlicht; die Überprüfung erfolgt im Fall von städtischen Immobilien im Rahmen von Verfahren zur Sammelbewertung.
Der Referenzwert von Immobilien wird jahr für Jahr gleichzeitig in allen Gemeinden festgelegt und dient der Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Steuern auf Übertragungen von Vermögen und beurkundete Rechtsakte sowie für Erbschaften und Schenkungen. Er ist nicht geschützt und wird dauerhaft im Elektronischen Sitz des Katasters veröffentlicht.
Quelle: Katastro
